Как сдать квартиру по самой дорогой цене в доме (ФОТО+СМЕТА+ПЛАНИРОВКА)

Во всех своих ремонтах квартир под аренду, я сразу примерно считаю, сколько денег нужно будет потратить, и за сколько удастся сдать. С момента утверждения чертежей я делаю таблицу по всем деталям проекта: отделочные материалы, мебель и мелочи. То есть все сразу примерно посчитано до полотенец и посуды!

В этом примере, я закончила делать квартиру в Коммунарке. Ее покупали сразу с целью сдавать в аренду. Средняя цена аренды однушки в районе 20-25т.р. в месяц. И мне, и хозяевам хотелось сдать дороже: мы ориентировались на 40т.р., удалось сдать за 38т.р. (летом! за 2 дня!). Одновременно сдавали в этом доме 5 однушек. Самая дорогая цена была 40т. У нас, и еще у одной квартиры. Но та так и ждет своего часа. Нашу мы сдали за 2 дня.

Многие мои знакомые утверждают, что ремонт в арендных квартирах требует постоянных расходов, переделок, доделок, покупки новой мебели, что вложения в красивый интерьер не окупаются, потому что жильцы "по-любому превратят квартиру в убитую". Мой опыт говорит, что приятный интерьер за адекватные (но не самые маленькие) деньги привлекает очень приличных людей, которым не все равно где и как они живут, и они заботятся о своем жилье так же хорошо, как если бы оно было их собственное. 

Фото готовой квартиры для аренды после ремонта

Фото квартиры при сдаче от застройщика

Планировка однокомнатной квартиры для аренды

ЗАДАЧА:

Квартиру 41 метр с балконом без отделки сделать под сдачу в аренду.
Запасной план: хозяева с двумя детьми переедут туда временно сами.

БЮДЖЕТ:

Общий бюджет ремонта от обмеров до сдачи – 1200 000р. (28 700 за метр квадратный)
Ремонт и отделка – 720т.
Кухня, мебель и все остальное: 480т.
+ Проект и фото

ДОХОДНОСТЬ (сравнение дешевого и нашего ремонта):

Вариант, если бы мы сделали ремонт за 600т.р.
Стоимость квартиры 4,5 млн. Общие расходы составили бы 5,1млн. рублей.
Сдать мы смогли бы ее за 25т.р. - 3т.р. коммуналка.
Возможная доходность: 5,1% годовых.

Мы сделали ремонт за 1,2 млн. рублей
Стоимость квартиры 4,5 млн. Общие расходы составили 5,7 млн. рублей
Сдали мы ее за 38т.р. - 3 т.р. коммуналка.
Итого получили доходность 7.36% годовых

ДЕТАЛЬНЫЙ БЮДЖЕТ:

Работы – 305т.
Черновые материалы 235т.
Звукоизоляция стен и потолка 30т.
Отделочные материалы и электрика – 95т.
Дверь с доставкой 10т.
Натяжной потолок 45т.
Сантехника и мебель в ванную – 50т.
Кухня с техникой – 200т.
Установка кухни: 20т.
Стиралка – 25т.
Мебель – 125т.
Мелочи, текстиль, посуда – 60т.

СРОКИ:

Планировка – 2 недели
Проект – 1 месяц
Стройка – 3 месяца + 1 месяц простой
Декор и фото – 1 неделя

ПЛАНИРОВОЧНЫЕ И МЕБЕЛЬНЫЕ РЕШЕНИЯ:

Я разделила однушку, как я люблю, на 3 зоны:
- спальню
- кухню-гостиную
- гардеробную.

• Габариты гардеробной такие, что, если вдруг приезжают жильцы с детьми, то все шкафы можно вытащить в коридор (стенки хватает), а в гардеробной сделать детскую спально-рабочую зону, по торцу поставить полноценную двухметровую кровать-чердак.
• В квартире высокий потолок (без стяжки 2.90) и два больших окна. Я хотела сделать так, чтобы можно было увидеть их одновременно. Квартира сразу становится интереснее и светлее. Пропадает это советское ощущение, когда одна длинная низкая комната, а в торце одно окно с подоконником на 90см. Поэтому мы сделали проем 130х240см между спальней и гостиной. Сейчас он закрывается шторами со стороны спальни, но чуть позже туда можно будет поставить распашные или раздвижные двери с фрамугой.
• Вместо дверей (кроме двери в ванную) я предлагаю хотя бы в первое время вешать шторы. Так как каждая одностворчатая дверь с установкой это 15-20т, а 2 шторки с карнизом – 3500р. Но все проемы предусмотрены по размерам для дальнейшей установки дверей.
• Есть отдельная ниша для стиралки и хоз. мелочей
• Есть отдельная ниша для крупногабаритных хоз. вещей (стремянка, сушка, гладильная доска, пылесос)
• Кровать взяли 140х200 с подъемным механизмом икеевскую. У нее огромное место внутри (в отличие от других недорогих кроватей с подъемным механизмом российских производителей)
• Гардеробные шкафы общей длиной 3 метра (все должно влезть)
• Четыре вывода для телевизоров (!) В гостиной вверху и внизу и в спальне вверху и внизу.
  Сейчас их закрывают картинки. Технику я всегда предлагаю покупать под жильца или по мере возможности.
• Рабочий стол (при необходимости) можно поставить к окну в спальне
• Над кроватью за картинами есть розетка для : колонки, гирлянды, проектора, ионизатора и т.д. Долго спорили с хозяевами о ее целесообразности, но я победила)
• В квартире нет стояка. Всю разводку воды делали из коридора, а полотенцесушитель предусмотрели электрический.
• Стены – обои под покраску – ровные без рисунка. Краска – водоэмульсионная водостойкая (для ванных и кухонь, чтобы можно было мыть)

Проект однокомнатной квартиры для сдачи в аренду. Эскиз спальни

Проект однокомнатной квартиры для сдачи в аренду. Эскизы ванной

Проект однокомнатной квартиры для сдачи в аренду. Эскиз кухни гостиной

Проект однокомнатной квартиры для сдачи в аренду. Таблица мебели и отделочных материалов по каждой комнате

Проект однокомнатной квартиры для сдачи в аренду. Рисунок в спальне

Проект однокомнатной квартиры для сдачи в аренду. Эскиз декора

ХОЗЯЙКЕ НА ЗАМЕТКУ (выводы этого проекта):

• - Плитка белая Kerama Marazzi 20х30 намного-намного лучше, чем плитка белая 20х30 в Леруа или Оби.
• - Фасады кухонные Сэведаль не подходят для встраиваемой техники не Икея. А Веддинге подходят. На фасад 60см для посудомойки (с ровной внутренней поверхностью) вполне можно навесить посудомойку 45см.
• - Менеджеры в икеевских кухнях очень разные по внимательности. Так что, если он ничего не перечисляет и не перепроверяет по 3 раза, лучше прийти еще раз к другому менеджеру.
• - Галошницы в узком пространстве – это суперудобно.
• - В абажуре-подвесе можно заменить провод, если его подрезал натяжник потолков
• - У натяжников потолков почему-то чаще всего по умолчанию встречаются лампы холодного света (6500К) и они думают, что это нормально)
• - Плинтуса на защелки могут крепить не все строители.
• - Финско-российские двери просто отличные. Даже с дспшной начинкой.
• - Деревянные подоконники можно сделать из мебельных щитов. Даже если он выгибается (Строители его предъявили выгнутым после монтажа) он вполне потом может выгнуться обратно.
• - Для ширины проема 100см между ванной и стеной лучше вешать Икеевские ящики (Годморгон) шириной 60см. Иначе очень сложно подлезать и открывать лючок под ванной. Лючок в этом случае лучше всего делать с цепочкой, а не металлический.
• - Даже если оставить нишу 63см шириной для стиралки, она может не влезть из-за плинтуса) Пришлось подпиливать плинтус.
• - Строители могут украсть материалы (!) – все никак не могу понять, что же они с ними делают? Как они деньги-то из них получают? Кому продают? На рынке загоняют? Кому нужны 10м2 белой плитки по 200р за метр? Как они увезли тяжеленный ламинат? Себе на дачу на газели друга?
• - За установку кухонной техники не ИКЕЯ мастера икея берут +1500р. за каждую единицу техники. 
• За сборку гардероба в вертикальном положении (сборщики также берут доп. деньги на месте 1000р.

Фото готовой однокомнатной квартиры для сдачи в аренду. Кухня

Фото готовой однокомнатной квартиры для сдачи в аренду. Спальня

Фото готовой однокомнатной квартиры для сдачи в аренду. Спальня

Фото готовой однокомнатной квартиры для сдачи в аренду. Спальня

Фото готовой однокомнатной квартиры для сдачи в аренду. Кухня - гостиная

Фото готовой однокомнатной квартиры для сдачи в аренду. Прихожая

Фото готовой однокомнатной квартиры для сдачи в аренду. Кухня

Фото готовой однокомнатной квартиры для сдачи в аренду. Спальня и коридор

Фото готовой однокомнатной квартиры для сдачи в аренду. Гардеробная

Фото готовой однокомнатной квартиры для сдачи в аренду. Ванная

Фото готовой однокомнатной квартиры для сдачи в аренду. Подоконник и вид из окна

  _______________________

Хоумстейджинг (homestaging) - это бюджетное преобразование интерьера недвижимости в более привлекательный вид. Чаще всего он используется для подготовки квартиры к продаже или аренде. Такие изменения сильно влияют на стоимость и внешний вид квартиры, а стоят недорого.

Если вы хотите подготовить вашу квартиру к продаже или аренде, в том числе красиво сфотографировать - пишите: anna.leksina@gmail.com