Инвестиционный ремонт старой трешки на продажу (ФОТО ДО/ПОСЛЕ + СМЕТА + ПЛАНИРОВКА)

ЗАДАЧА: 
Заработать на ремонте квартиры при перепродаже
Квартира в панельном доме 1967г в районе м. Щелковская, 62,5м2 + балконы

СДЕЛАНО:
Цена без ремонта: ~10-11 млн (по аналогам Циан).
Ремонт: 1,85 млн. + проект
Цена возможной продажи: 15млн.
(было предложение об авансе, но планы поменялись)
Налога не возникает, квартира в собственности более 5 лет
Профит: ~ 2-3 млн. или 100-160% на вложенные 1,85 млн.

Кухня после ремонта, вид из коридора

Спальня после ремонта

Спальня до ремонта

ПЛАНИРОВКА:

Планировка квартиры с ремонтом для продажи

В любой квартире нужно продумывать сценарий, как она будет использоваться. Эта квартира на продажу предположительно для семьи с одним или двумя детьми. Комнаты решили разделить на основную спальню, детскую и гостиную. В спальне отделили закуток под гардероб - это существенный плюс для покупателей.
Вторую комнату, потенциально детскую, оставили пустой и белой. Я сделала возможную расстановку мебели с разделением на зоны и от этого мы делали розетки и светильники. 
А третья комната стала гостиной.

От входа был длинный темный коридор, который заканчивался глухой стеной. Чтобы расширить пространство гостиной и впустить свет в коридор - мы сделали более широкий проем в ненесущей перегородке между коридором и комнатой, и коридор - исчез. Оставили проем высотой 2100, чтобы была возможность поставить распашные или раздвижные двери, если будущим покупателям захочется отгородить эту комнату.


ЦВЕТА:

Цветовой коллаж для выбора сочетаний

Хотелось сделать квартиру с отсылкой к 60м. Яркие, но как будто выцветшие акценты, чтобы они напоминали о времени постройки дома. Мне понравилось сочетание зеленого с терракотовым, и на этой основе мы строили всю колористику квартиры. На полу я хотела плитку с геометрическим круглым узором, чтобы подхватить стиль. А на стенах в ванной и кухне сделать классический советско-скандинавский квадратик. Он очень уместен, а советским (вместо скандинавского) его делает в старых квартирах общий необустроенный фон, кривизна раскладки и плохое освещение.

В спальне с помощью рисунка на стене и нескольких цветов хотела создать сложность и многообразие, получилось 7 разных зеленых, при этом сочетающихся друг с другом.
Кровать решили купить сразу, чтобы создать привлекательный образ готовой спальни как на эскизе. Взяли с подъемным механизмом, чтобы сразу увеличить и показать места для хранения.

ЭСКИЗЫ:

Эскиз спальни с цветовым разбором

Эскиз гостиной с мебелью

Эскиз ванной

Эскиз прихожей и коридора

Эскиз кухни с цветами и материалами

Верхние фасады кухни изначально я хотела сделать деревянные, но эта модель закончилась в Икее. Также как и двери решили ставить не Profildoors, а Bravo для экономии, и белые, а не зеленоватые. 

ФОТО ИТОГОВЫЕ:

Фото спальни (после ремонта)

Фото спальни (после ремонта)

Фото гардеробной (после ремонта)

Фото балкона у спальни (после ремонта)

Фото предполагаемой детской (после ремонта)

Фото балкона около детской (после ремонта)

Фото балкона около детской (после ремонта)

Фото гостиной и коридора (после ремонта)

Фото гостиной и коридора (после ремонта)

Вид на кухню (после ремонта)

Фото кухни (после ремонта)

Фото кухни (после ремонта)

Фото кухни (после ремонта)

Фото прихожей и гостиной (после ремонта)

Фото прихожей (после ремонта)

Фото прихожей (после ремонта)

Фото ванной (после ремонта)

Фото ванной (после ремонта)

ФОТО ДО:

Фото кухни (до ремонта)

Фото коридора (до ремонта)

Фото коридора и гостиной (до ремонта)

Фото спальни (до ремонта)

Фото "детской" (до ремонта)

Фото балконов до ремонта

Фото санузлов до ремонта

ФОТО В ПРОЦЕССЕ РЕМОНТА:

Фото в процессе ремонта, сделан проем в гостиную

Фото с процессе ремонта. Убрали антресоли и перегородку между кухней и коридором

Фото в процессе ремонта. Отделили гардеробную в спальне

Фото в процессе ремонта. Покраска

ДЕТАЛИ:


1. ВХОДНАЯ ДВЕРЬ была старая металлическая, установлена криво, открывалась внутрь, над ней было металлическое усиление, которое торчало в сторону комнаты, а слева - трассы проводов и стояк. Долго считали, можно ли просто заменить панели на двери, замки и сделать короб, чтобы все закрыть, но пришли к выводу, что дешевле (и проще!) будет установить новую дверь. Сверху всю металлическую конструкцию разобрали и заложили новыми пеноблоками ровно! Поставили входную дверь от Двери Браво. 18т дверь + доставка (общая с межкомнатными)+ установка = 28т.

Фото в процессе ремонта, эскиз двери и возможного короба

Фото в процессе ремонта, обшивка балконов вагонкой

2. БАЛКОНЫ
В квартире было два давно остекленных балкона со старыми встроенными шкафами. Решили заменить остекление на легкие раздвижные рамы (самый дешевый вариант остекления) и сделать обшивку крашеным деревом изнутри. Я не люблю двойное остекление пластиком, потому что так в комнате совсем нечем дышать, получается абсолютно герметичная теплица. На полу - ламинат, на потолке - натяжной потолок. Электричество проводить на балконы не стали из экономии и низких подоконников (от комнаты вечером достаточно светло)

Деревянная обшивка стала рассыхаться немного через 2 недели после установки. И пришлось заново подкрашивать и шпаклевать трещины. Я пока не понимаю, какая должна быть натуральная обшивка, чтобы она не рассыхалась.

3. ПЕРЕМЫЧКА
Над проходом в коридоре на кухню убрали перемычку и антресоли. Однако так как в квартире газ, мы сделали закладную на месте, где заканчивается кухня и начинается коридор по плану, чтобы там можно было поставить раздвижную перегородку.

4. САНУЗЕЛ был раздельный, но очень маленький. Мы его объединили, чтобы хоть немного появилось пространство и место для стиральной машины. Я не люблю ставить ее под раковину, но другого варианта не нашли.

Изначально хотела повернуть раковину на левую стену, а унитаз перенести напротив входа. Это не самое красивое решение, но так мы бы получили большую столешницу с раковиной, большое зеркало, и место для ног/корзины/шкафчика под раковиной. Но оказалось, что унитаз перенести сложно и дорого и вернулись к варианту, где он остается на своем месте. 

5. ВСТРОЕННЫЙ ШКАФ
Первый раз делала встроенный шкаф на заказ. Решили использовать место над инсталляцией, потому что шкафчик в ванной - обязательная вещь. Но стандартный не помещался по глубине/ширине. Обзвонила больше 10ти мебельных компаний и никто не был готов делать шкаф дешевле 30-35т. В результате наша производителя, который сделал за 8,5т + замер 2т. Недавно знакомые делали у privetmaket.ru за похожую цену и остались довольны.

Фото в процессе ремонта, эскиз встроенного шкафчика в ванной

6. ПОЛ
В квартире был хороший старый паркет. Его решили оциклевать и покрыть лаком. Несмотря на то, что мелкие плашки из граба не очень ценные, это оригинальная деталь, которую хотелось сохранить, чтобы у квартиры остался дух времени (все таки дом 60-х). Нужно было отреставрировать несколько мест (там, где мы убирали перегородку в коридоре) и все примыкания к плитке и стенам. Около стен был толстый старый плинтус и под ним были щели по 2-3см. Придумали вырезать прямоугольные части и делать заплатки. Мастера по паркету делали невероятно долго, и не очень хорошо( Строители потом за ними перекрывали лаком. В общем, немного намучились с полом.

Фото в процессе ремонта. Места в паркете под реставрацию

МЕЛОЧИ:

- В кухне предусмотрели кран с возможностью подключения фильтра для воды как дополнительный плюс для покупателей. Поэтому кран не икеевский, покупали отдельно.

- Подсмотрела в Икее ход - вставить в рамку зеркало. Получилось классное универсальное решение.

- В коридоре я обозначила зону прихожей галошницей с зеркалом,  а для одежды сделала крючки и тумбу для сидения. Мы старались максимально уложиться в бюджет. И решили, что шкаф покупатели сами смогут себе поставить такой, какой захотят. А для обозначение зоны раздевания этого более, чем достаточно. 

- Я использовала то, что было в квартире: светильник из гостиной повесила в кухне, светильник из ванной - в гардеробной. Также пригодились торшеры и несколько гардин под шторы. Изначально хотели также сохранить в квартире ковер и стеллаж для книг. Но получилась такая аккуратная квартира, что они не вписались, и их решили увезти. 

- В кухне справа от стола я решила сделать неглубокие шкафы для дополнительного хранения, декора и защиты стены от царапания спинками стульев.

- В Икее начались проблемы с подставками, особенно с деталями кухонь. Поэтому, я караулила посудомоечную машинку заранее несколько недель. Знала, что ее уже нет в наличии и, когда внезапно появились на сайте, быстро заказала ее задолго до кухни.



МАТЕРИАЛЫ:

Плитка белая ванная и кухня: Сиди-Бу-Саид Однотонная глянц. белый 9,9x9,9 (1425р./м2)
Плитка напольная: HYD_HS_SL HESTER SILVER 45x45 (~2065р./м2)

Краска балконы: Tikkurila (Luja) V446 Топь

Краска зеленая фон спальня и гостиная: Tikkurila (Euro Power 7) V447 Серпенит

Краска темно-зеленая: Tikkurila (Euro Power 7) N494 Нефрит
Краска терракотовая: Tikkurila (Luja) L418 Нектар
Двери - Bravo

Кухня: Икеа
Кровать: Divan.ru (модель Вега 160 Barhat Emerald с подъемным механизмом)
(скидка 5% по промокоду LEKSINA)
Стулья Jysk
Cтол кухонный Tulip Дизайнсклад
Диван и остальная мебель: Икеа

ДЕТАЛЬНЫЙ БЮДЖЕТ:

Работы строителей 650 000р.
Черновые материалы: 250 000р.
Циклевка паркета 70 000р.
Окна с отделкой балконов (2шт): 160 000р.
Входная дверь с установкой: 28 000р.
Межкомнатные двери с установкой (3шт): 48 000р.
Сантехника 51 000р.
Натяжной потолок 63 000р.
Светильники 32 000р.
Плитка с затиркой 49 000р.
Краски 25 000р.
Розетки и выключатели 10 000р.
Плинтус 10 000р.
Кухня с установкой 115 000р.
Техника 116 000р.
Кровать с матрасом 42 000р.
Гардероб со сборкой 28 000р.
Диван в гостиной 18 000р.
Стол и стулья кухня18 000р.
Остальная мебель 23 000р.
Текстиль 28 000р.
Уборка 15 000р.
Декор и мелочи 10 000р. 
_________________
ИТОГО: 1 857 000т.р.


П.С. Большое спасибо заказчикам за доверие в реализации этого проекта!

________________________

Если вы хотите подготовить вашу квартиру к продаже или аренде, в том числе красиво сфотографировать - пишите: anna.leksina@gmail.com