Повысили аренду с 70 до 130т.р. в месяц с помощью ремонта (ФОТО, СМЕТА, ПЛАНИРОВКА)

ЗАДАЧА: 
Сделать ремонт для сдачи квартиры в аренду дороже рынка
Квартира в новостройке комфорт-класса, монолитный дом 2017г, м. Фили
46м2 + остекленный балкон

Цена минимального ремонта: ~1,6 млн.р.

Цена сдачи в аренду конкурентов: ~70т.р./мес. (по аналогам Циан на 2021г.).

СДЕЛАНО:
Ремонт: ~2,3 млн.р. + проект
Сдана за 130т.р./мес. (2021г.)

Итого: разница между итоговым и минимальным ремонтом в ~700тыс. возвращается за 10 месяцев, с этого момента заказчик получает ежемесячно 130т.р. вместо 70т.р. чистой прибылью.

Фото квартиры после ремонта

Фото квартиры от застройщика до ремонта

ОСОБЕННОСТИ ПЛАНИРОВКИ 

Этот проект мы начали разрабатывать после начала ковида. На вопрос "что будет важно человеку, который будет готов заплатить больше за аренду этой квартиры?" придумали ответ: Возможность комфортной работы дома с хорошим фоном. Сделали два варианта планировки:

А - со шкафом в спальне, но с рабочим кабинетом и гардеробной при входе. Также здесь разделены гостиная зона с ТВ и обеденный стол

В - с гардеробной и с рабочим столом у окна в спальне. Кухня получалась более функциональная (без угловых элементов, колонны вынесены на другую сторону), две гардеробные

Варианты планировок

Победила планировка А, но с измененной ванной. Рабочее место в спальне или в гостиной может мешать кому-то или отвлекать. Поэтому я выделила отдельный кабинет для работы как уникальную особенность этой однокомнатной квартиры. 

Замер и итоговая планировка с отдельным кабинетом

ЦВЕТОВЫЕ РЕШЕНИЯ:

Пожелания заказчика звучали как "лаконичная атмосфера и больше натурального дерева", что полностью вписывается в концепцию новостройки комфорт-класса. Я вдохновилась бело-деревянно-зелеными интерьерами и хотела создать расслабляющую атмосферу в этих цветах. Но внезапно соседи отдавали подходящую нам входную синюю дверь. И это задало тон всей квартире: так в ней появился синий

Примеры интерьеров для вдохновения

Коллажи кухни, гостиной и кабинета

Коллажи спальни и ванной

ИТОГОВЫЕ ФОТО КВАРТИРЫ

Вид из коридора на кухню гостиную

Кухня, вид от балкона

Спальня. Кровать Divan.ru

Кабинет класссный и уютный. Постарались сделать его не душным, провели вентиляцию

Отдельный рабочий кабинет со столом и стеллажом

Кухня-гостиная

Вид на спальню из гостиной

Спальня

Спальня и шкафы. Отделяется шторками. Можно заменить на перегородки

Большая гардеробная. Глубокий шкаф (60см) слева, стеллаж (40см) справа

На балконе долго думали, какое сделать покрытие. Так как балкон полностью застеклен, в нем не будет дождя и снега. Мы решили сделать фанерное основание на лагах и к нему приклеить ту же паркетную доску, что и в комнатах. Получилось красивое, визуально единое покрытие. При открытых дверях на балкон квартира расширяется ещё на пару метров)

Классно, что окна на балкон в пол, и уличное остекление тоже в пол. В квартиру попадает много света, а на балконе ощущение оранжереи.

Балкон. Стена отделана сосновыми рейками

Ниша за ванной подходит под колонну отдельностоящих стиральной и сушильной машины

Ванная. Отделка плитка и покраска

Ванная. Вид от входа и на вход. Ниша для стирально-сушильной машины

ДЕТАЛИ РЕМОНТА:

- На пол положили натуральную паркетную доску от Барлинек с покрытием дуб.  

Доску клеили прямо на стяжку. Стяжку перед этим покрывают специальным грунтом. 

Так как доска приклеена, это дало возможность сделать сложный неровный стык с шестиугольной плиткой, который заделывается силиконовым герметиком SikaFlex.

- Раскладку шестиугольной плитки делала специально поштучно! 

Раскладка шестиугольной плитки в ванной и кухне

- Планировка бти и факт/строительный план не совпадали по нише в ванной. На плате БТИ ее не было, там была сплошная вентшахта. Но по факту вентшахта короче и была ниша. Долго это решали. Так как сразу начали процесс согласования планировки, заняло много времени. 

А это очень хорошая ниша, мы там хоз. предметы храним)

- По всем частям стен где пеноблоки наклеены тонкие листы звукоизоляции Руспанели

- Шторы в ванной придают мягкость, уют и какое-то роскошество.

- Регулятор теплого пола ставили на возможную высоту, на сколько хватило шнура) 

- В ванную заказали столешницу из куска дерева. Ее очень долго делали и везли, а потом оказалось, что она тяжеленная и нужна ножка для подпирания, консолей не хватит, чтобы ее удержать. Докупили ножку.

- Стена за раковиной в ванной из монолитного бетона, поэтому пришлось наращивать толщину, чтобы провести канализацию. На этот выступ также опирается столешница под раковиной

- В ванной два света - общий яркий, и уютный у зеркала

Варианты подсветки ванной. Уютная теплая и более яркая общая

- В спальне оставили розетки для возможного рабочего места или туалетного столика в углу. 

- Шкаф в спальне сделали не до потолка. Не смогли найти компромисс со строителем) 

- Кровать с подъёмным механизмом как я люблю 

- Обязательно было наличие просторной гардеробной и она получилась огромная! Самая большая из тех, что я делала) 

- На все двери, кроме ванной повесили шторки. Мой любимый удешевляющий приём. С возможностью потом доставить лофт двери/перегородки 

- Чтобы поменять батареи выясняли теплоотдачи у управляющей компании, чтобы влезть в их норматив. Раньше ставили батареи исходя из площади комнаты и площади окна. Оказалось, что влезть примерно похоже на норматив и адекватную площадь можно только при расчете теплоотдачи исходя из температуры подачи воды 70С - то есть самого "экономного" режима.

- Столешница на кухне является продолжением рабочей поверхности. Поэтому она полубарной высоты. Для нее специально проектировали и заказывали ножку из дерева 

- Балкон сразу хотели отделать рейками. Для этого нужно было его покрасить (под рейками чтобы было темно), присверлить направляющие, а к ним уже итоговые рейки. Получилось хорошо и на стене, и на потолке.

Балкон. Стенка отделана сосновыми рейками

ФОТО КВАРТИРЫ ДО РЕМОНТА

МАТЕРИАЛЫ:

Плитка белая ванная и кухня: Kerama Marazzi Баттерфляй белая 8,5х28,5
Плитка напольная: Kerama Marazzi Брента 23018 20x23,1

Паркетная доска: (Оби) Барлинек дуб дарк 14мм

Краска стены: Tikkurila (Europower 7) F487 (Перо)

Краска светло-голубая ванная: Tikkurila (Luja7) V367
Краска темно-серая под рейки на балкон: Tikkurila (фасадная) S491 (Петроль)

Обои: (Леруа) флизелиновые Grandecolife Grand Hotel зелёные 0.53 м
Двери - скрытыедвери.ру, высота 240см
Батареи: Арбония

Кухня: Икеа, фасады Бодарп

Кровать: Divan.ru (модель Вега 160 Evita с подъемным механизмом)
Диван: Divan.ru (модель Слипсон)
(скидка 5% по промокоду LEKSINA)

Светильники у кровати: (Леруа) Люстра подвесная Paulmann Neordic Vintage Kine 79756 E27
Бра в проходе: (Икеа)
Подвесы на кухне: (Вамсвет) Vitaluce V4531-1/1S
Подвесы в ванной и кабинете: (Леруа) Maytoni Shelby P020PL-01B GU10
Споты на натяжной потолок накладные: (Леруа) Светильник накладной цилиндрический GU10

Вся остальная мебель, столешницы и текстиль: (Икеа)

ДЕТАЛЬНЫЙ БЮДЖЕТ:

Работы строителей 460 000р.
Черновые материалы: 315 000р.
Механизированная стяжка: 50 000р.
Кондиционер с установкой и трассой: 46 000р.
Батареи с регуляторами: 52 000р.
Звукоизоляция: 48 000р.

Паркетная доска: 120 000р.
Укладка паркетной доски+грунтовка+клей: 58 000р.
Плинтус: 8000р.
Плитка с затиркой: 49 000р.
Теплый пол: 11 000р.
Межкомнатная двери с установкой (1шт): 34 000р.
Рейки и балкон: 30 000р.
Подоконник 8000р.
Обои: 4000р.

Ванная 21 000р.
Унитаз-инсталляция: 17 000р.
Раковина Икеа: 8000р.
Смесители-сифоны: 23000р.

Стеклянная перегородка: 15000р.
Зеркало: 8000р.
Водонагреватель: 13000р.

Краски 23000р.
Натяжной потолок 50 000р.
Розетки и выключатели 12 000р.
Светильники 43 000р.

Кухня с установкой 157 000р.
Техника 207 000р.

Кровать с матрасом 41 000р.
Гардероб и шкафы со сборкой 86 000р.
Диван в гостиной 36 000р.
Стулья кухня 20 000р.
Текстиль 53 000р.
Уборка 15 000р.
Декор и мелочи 55 000р.
Остальная мебель, столешница и ножка на заказ:80 000р.
Доп. доставки: 30 000р.

_________________
ИТОГО: 2 306 000т.р.

________________________

Если вы хотите подготовить вашу квартиру к продаже или аренде, в том числе красиво сфотографировать - пишите: anna.leksina@gmail.com