Квартира с деревянным потолком под краткосрочную аренду (ФОТО ДО/ПОСЛЕ, СМЕТА, ПЛАНИРОВКА)

ЗАДАЧА:
Сделать ремонт в квартире 1930 года для выгодной сдачи в аренду, в том числе краткосрочной сдачи иностранцам (привет, пандемия). Квартира должна была сразу визуально выделяться в поиске, поэтому я хотела подчеркнуть красоту старости кирпичного дома, которому 90 лет.
Площадь квартиры 40м2.

Вид из гостиной на спальню после ремонта

Вид из гостиной на спальню до ремонта

Получился уникальный проект, и он мне ужасно нравится. Заказчики поверили моему видению (спасибо им!), и мы оставили максимум оригинальных поверхностей. При первой встрече со строителями они предложили все зашить гипсокартоном, сделать натяжной потолок (потому что ведь практично и дешево), и поставить биметаллические радиаторы. Этот вариант действительно был бы дешевле в реализации, но цель ремонта была другая.

Квартира находится в старом атмосферном доме 1930 года, рядом со станцией Белорусская. В квартире высокий потолок 3 метра, и очень удачная планировка с 4мя окнами на 2 стороны. Чтобы не красть визуальный объем, спальню мы отделили стеклянной перегородкой со шторой. В гостиной раскладывающийся диван, поэтому в квартире 4 спальных места - оптимальное количество.

Одну стену все-таки зашили гипсокартоном для усиления звукоизоляции от соседей.
По всем новым стенам проводка сделана внутри. По всем старым - наружная (ретро).

На стене за диваном сохранили накат. Там прям нарисован ковер в рамке! Знакомый реставратор из Питера сказала "любите вы всякое говно в Москве сохранять". Ну, что есть то и сохраняем).

К моменту, как я приступила к проекту, строители уже успели отковырять карниз и частично штукатурку. Я попросила оставить стены как есть и мы сохранили все неровности краев и вытертые стены - всю эту руинированную красоту. Также моя гордость - открытый деревянный потолок.

Планировка квартиры с расстановкой мебели

Примеры "руинированного" стиля

САМЫЕ БОЛЬШИЕ УДОРОЖАНИЯ ЭТОГО РЕМОНТА:
- работа строителей (около 20т.р. / м2) = 805т.р.
- проф. чистка кирпича и потолка - 153т.р.
- лофт-перегородка 107т.р.
- паркетная доска на полу 95т.р.



ИТОГОВЫЕ ФОТОГРАФИИ:

Вид из кухни-гостиной на вход.

Виз из кухни-гостиной на спальню

Вид из спальни на кухню

Стена на кухне с очищенным кирпичом

Стена с открытым кирпичом на кухне

Оставленная старая отделка стен с "накатом"

Коридор со шкафом с зеркальными дверцами расширяет пространство

Деревянный потолок из оригинальных досок 1930 года

Добавьте подпись

Вид на стену с накатом. 

Вид на оригинальный очищенный потолок.

Вид от окна на обеденный стол барной высоты. Люстры - Икея.

Строители ошиблись с длиной стены под кухню, поэтому влезли не три ящика по 60см, а вот такой странный, но симпатичный набор (60+60+14+40):

Вид на кухню от окна. 

Вид на спальню и кухню из угла от дивана

Вид от входа на гостиную и обеденный стол

Вид на закрытую лофт-перегородку в спальню

Вид на закрытую стеклянную перегородку со шторой

Вид на вход от спальни при закрытой лофт-перегородке

Вид на стену в спальне со старой штукатуркой

Вид из спальни при закрытой лофт-перегородке с распашными дверьми

Прикроватные тумбочки - Икея

Вид в спальне при закрытой перегородке и задернутых шторах.

На полке в кухне стоят кашпо, лаванда, эвкалипт и ваза - из Икеи, букеты колосьев - из Ашана, зеркало - из Леруа Мерлен:

Детали декора

Ванная, вид сверху

Ванная, вид на дверь от окна

Ванная, вид на нишу со стиральной и сушильной машинками и душ

Ванная, вид на подоконник и раковину

Ванная, вертикальные кадры

Ванная, вид сверху

СЛОМАННЫЙ ТЕЛЕФОН:
Вызывали специальных мастеров по чистке кирпича.
Они сказали - все укрыть.
Прораб сказал своим - укройте, но и мастерам по чистке я передала, чтобы укрыли.
И те и другие укрыли как попало, говоря, что это не их работа.
В результате прораб орал на меня (внезапно!), потому что "мои" мастера по чистке - свиньи.
Ну думаю, класс.
Ох как я была зла.

Пример, как выглядит чищенный и не чищенный кирпич

ПРОВАЛЫ:

- Лак-пропитка для кирпича, который взял прораб, оказалось белеет к концу нанесения банки. Попробовали в углу на кирпиче - все хорошо, прозрачный. Потом рабочий при мне начал красить - а полстены уже не красные, а розовые! Я купила смывку для лака, но, кажется, ее так и не использовали, поэтому мне пришлось смириться.

- Пазы для подоконников сделали слишком высоко. Их ровняли на деревянные окна. Но пластковые окна оконщики уменьшили "с запасом" чтобы встали. Из-за этого подоконники пришлось приподнимать. Докладывать 2 ряда кирпича, и батарея получилось не по центру высоты.

- Из-за этого же "уменьшения" окон и примыкания к крипичу пришлось заказывать нащельники. Поэтому, окна выглядят "толстыми"

- Подоконники для кирпичных стен делать - сложно. Так как мы промазали с пазами (см пункт выше), план засунуть их в пазы - не сработал. Поэтому, между подоконниками и кирпичом остались достаточно большие щели. Прораб сказал" что это не их работа", и подоконщики сказали то же самое. Вот и остались щели незамазанные).
Еще я хотела сэкономить и сделала обработанные сосновые подоконники. Но сосна - мягкое дерево, и она от сухости и большой глубины подоконника дала трещину. В общем, для глубины 55 не стоит брать сосну.

- Дверь в ванную заказывала в Profil Doors. Прям в середине заказа появилась новость, что завод закрывают. Но оптом завод передумали закрывать, и все привезли вовремя. Также, уже из которой дверной коробки сложно вытащить полиэтилен! Пока не знаю, как это должно работать.

- Кровать с подъемным механизмом у Divan RU делают с поперечной перекладиной внутри (в Икее такого нет). Поэтому, ничего длинного внутрь не положить. Я написала их инженерам. они сказали, иначе бока разъезжаются. В общем, стремянка под кровать не влезла, пришлось в хоз. шкаф ее убирать.

- Кресло икеевское ротанговое пришло со сколами. Первый раз оформляли возвратную доставку в Икее по телефону. Что-то сдали, что-то поменяли, все удалось. Возвратная доставка - огонь (1600р примерно)


УДАЧИ:
- Черные батареи. Взяли Арбонию, нашла самый дешевый по цене вариант (70т. за 4 батареи)
Отдельно нашла мастерскую по термо-покраске. Отвезли туда и оттуда доставкой (2500р),
Покраска стоила 4500р, в то время как магазин продавец хотел 15т. за покраску в течение месяца и 25т за срочную покраску.

- Карниз классический. Там, где мы сохранили деревянный потолок, карниз к нему никак не прилегал. Потолок шел "пузырем" и с одной из сторон карниза получалась огромная щель. Мы долго с прорабом спорили, как его крепить. В итоге, приложили так, чтобы щели остались по обоим краям. На удивление, он согласился, что смотрится нормально.

- Потолок очистили до старых досок, пропитали, швы заделали герметиком, чтобы из них ничего не сыпалось. Металлические балки покрасили черной краской. Получилась уникальная красота!

- Наконец применила бюджетную лофт-коллекцию из Леруа:
Тумба с раковиной в ванной (6950р), зеркало в металлической оправе (3300р) и зеркало арочное (3070р)

- На пол в прихожую и ванную положили испанскую плитку с состаренными звездами. Сколы на них напечатаны, и они отлично подошли под наш"полуразрушенный" стиль.

- В ванной я сразу предусматривала стиральную машинку с отдельной сушкой. Это большой плюс для многих иностранцев (особенно американцев). Да и для тех, кто пожил хоть раз с сушкой, это очень привлекательная особенность.

- Барный стол нужного размера сделали из икеевской столешницы и подстолья, которое сварил сварщик.

- Люстру лофт-шар Д65см (!) урвала по какой-то нереальной скидке за 13500р!

- Подоконник в ванной из плитки и стена за радиатором из плитки смотрятся великолепно

- Для выбора производителя лофт-перегородок я провела сравнение 16 компаний. Разброс цен был от 280т до 107т. Выбрала самую подходящую - Loft Krel. Есть замечания по монтажу ленты, но, в целом, все хорошо.

- В вытяжной трубе есть прочистка, которую, конечно, нельзя замуровывать. Мы поставили туда чугунную печную (топочную) дверцу (500р.). Добавили кайфных деталей.

- Деревянную полку над кухней сделали из соснового подоконника (40мм толщиной),  покрытого маслом, кронштейнов из Леруа и точечных светильников из Икеи.

- В прихожей сделали нишу специально под икеевский шкаф ПАКС с зеркальными дверцами. Так как коридор узкий, это его зрительно расширяет. А дверь в ванную со стеклом - впускает в него естественный свет, который тоже отражается от дверок шкафа.

- Раскладку окон сохранили оригинальную. Снаружи окна оставили белые (как оригинальные), а внутри покрыли максимально темно-коричневой ламинацией. С кирпичом смотрятся очень эффектно.

- В спальне я хотела сделать белый аккуратный откос для контраста. Чтобы сделать состыковку "новой" штукатурки к "старой" по краю оконного откоса приклеили полиуретановый молдинг из Леруа (500р за 3 палки)

- Краску для стен взяли шведскую - PROJEKT CERAMIC (около 8000 за 9л.) - "максимально матовая и при этом моющаяся антивандальная". Но я как-то не решилась проверять ее антивандальность) Попробую на другом проекте.

ФОТО КВАРТИРЫ ДО РЕМОНТА:

Фото ванной до ремонта

Фото гостиной и прихожей до ремонта

Фото дранки на старом потолке из досок

Фрагмент подоконника с пазом и кирпичной плиткой для увеличения высоты

Примерка молдинга для обрамления оконного откоса

ФОТОГРАФИИ ДЕТАЛЕЙ:

Покрашенные в черный батареи Arbonia

Ревизия старого дымохода - чугунная дверка под размер плитки 15х15см

Детали стен с внешней проводкой. Все поверхности обработаны укрепляющим лаком.

Подсветка (ИКЕЯ) под деревянной полкой на кухне (ЛЕРУА). 

Детали стыков

Отражения и солнечные лучики добавляют нарядности любому интерьеру.

ЭСКИЗЫ-КОЛЛАЖИ для определения цветов и будущей стилистики:

Эскиз кухни-гостиной с другим расположением дивана и стола

Эскиз ванной, вид на душ

Эскиз ванной, вид на раковину

Эскиз гостиной

Эскиз кухни

Эскиз вида из гостиной зоны

ЭСКИЗЫ НА ФОНЕ ИТОГОВЫХ ФОТОГРАФИЙ:

Гостиная - эскиз+итоговое фото

Вид на вход - эскиз + итоговое фото

Вид на спальню - эскиз + итоговое фото

СРАВНЕНИЕ ЦЕН ПРОИЗВОДИТЕЛЕЙ ЛОФТ-ПЕРЕГОРОДОК:

Сравнение цен на изготовление лофт-перегородок

ОБЩАЯ СМЕТА:

Стоимость работ строителей – 645т.
Стоимость черновых материалов и электрики – 345т.
Накладные расходы (не спрашивайте, что это) – 160т.р.
Доставки – 45т.р.
Итого 1195т.р.
_____

Чистка потолка и кирпича (4000р/м * 38м2) – 153т.р.
Газовые работы – 32т.р.
Окна 4шт + нащельники – 140т.р.
Радиаторы – 70т.р.
Покраска радиаторов – 5 т.р.
Входная дверь – 65 т.р.
Лофт перегородка – 107 т.р.
Межкомнатная дверь с установкой – 26 т.р.
Краска – 15т.р.
Колонка водонагревательная – 12т.р.

Паркетная доска + плинтус – 98т.р. 

Плитка – 50т.р.

Подоконники (3шт) – 35т.р. 

Сантехника – 63т.р.
Светильники – 78т.р.
Молдинг настенный и потолочный – 34т.р.
Кондиционер – 40т.р.
Домофон – 11т.р.

Кухня – 110т.р.
Техника – 190т.р.
Кровать – 30т.р.
Диван – 18т.р.
Шкаф – 23т.р.
Остальная мебель Икея – 60т.р.
Подстолье у сварщика – 8т.р.

Мелочи – 40т.р.
Уборка – 7т.р.
_______________

ИТОГО: 2715т.р.

РАСЧЕТ ОЖИДАЕМОЙ ДОХОДНОСТИ (без учета налогов):
1) Средняя цена долгосрочной сдачи 85-95т.р.

2) Если сдаем краткосрочно:

- цена (март-сентябрь) 4000-5500/сутки. = 120-160т/месяц
- цена (октябрь-февраль) - 90-100т.месяц.
Комиссия управляющего: 15%.

По нижней границе = 110т./мес. минус 15% = 93т.р./мес
По верхней границе = 135т./мес. минус 15% = 115т.р./мес

________________________

Если вы хотите подготовить вашу квартиру к продаже или аренде, в том числе красиво сфотографировать - пишите: anna.leksina@gmail.com